Garantindo Segurança na Compra de Imóveis: A Importância das Certidões Fiscais

Comprar um imóvel é um passo importante e requer diversos cuidados para evitar surpresas desagradáveis no futuro, como intimações que possam colocar sua propriedade em risco. Um dos aspectos mais críticos desse processo é a verificação das certidões fiscais dos antigos proprietários.

Há uma distinção fundamental entre fraude à execução civil e fraude fiscal. A primeira envolve interesses privados, enquanto a segunda afeta o interesse público, já que a arrecadação de tributos visa atender às necessidades coletivas. Essa diferença se reflete nos padrões de análise para o reconhecimento de cada tipo de fraude.

Para que uma fraude à execução civil seja reconhecida, é necessário que a penhora esteja registrada na matrícula do imóvel ou que o comprador tenha agido de má-fé. Por outro lado, a fraude à execução fiscal não exige que a penhora esteja registrada ou que exista um processo de execução. Basta que o débito tributário esteja inscrito em dívida ativa em fase de execução.

Portanto, a simples consulta à matrícula do imóvel não é suficiente para garantir a segurança da aquisição. É essencial verificar as certidões negativas fiscais e realizar uma análise detalhada dos antigos proprietários.

Na due diligence, costuma-se considerar um período retroativo de quatro anos para a análise dos antigos proprietários. Esse prazo é o período decadencial para pleitear a anulação de um negócio jurídico, sendo um período seguro para questões envolvendo execução civil, demonstrando que o comprador tomou as devidas precauções.

No entanto, quando se trata de fraude à execução fiscal, a cautela deve ser maior. A simples alienação ou oneração de bens pelo devedor gera presunção absoluta de fraude, e o terceiro de boa-fé que adquiriu o imóvel após sucessivas alienações não tem seu direito de propriedade resguardado, mesmo que tenha seguido todas as precauções em relação ao último proprietário.

Por isso, ao analisar a cadeia de proprietários anteriores e identificar a presença de uma pessoa jurídica, é imprescindível buscar informações sobre débitos fiscais na época em que ela possuía o imóvel, independentemente de quanto tempo tenha se passado. Pessoas jurídicas são comumente as maiores devedoras do fisco, mas pessoas físicas também podem ter dívidas fiscais.

Se for constatada uma dívida fiscal, há uma maneira legal de adquirir o imóvel sem que a transação seja considerada fraudulenta: o proprietário do imóvel, devedor do fisco, deve ter outros bens ou rendas suficientes para quitar a dívida inscrita. O comprador deve, então, documentar cuidadosamente essa situação para demonstrar que, na época da aquisição, havia outros bens disponíveis para garantir o pagamento total ao fisco.

Tomar essas precauções ao comprar um imóvel é essencial para garantir a segurança da transação e evitar problemas futuros. Verifique sempre as certidões fiscais e tenha auxílio jurídico para uma análise completa dos antigos proprietários, garantindo um investimento seguro.

Espero que esse conteúdo tenha ajudado de alguma forma. Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre o assunto, estou disponível no instagram @adv.alinebecker e no e-mail alineebeckerr@hotmail.com.